Un héritier refuse de vendre le bien de la succession : que faire ?

Un héritier refuse de vendre la maison ou l’appartement reçu en succession, alors que les autres veulent vendre ? La situation est fréquente, et elle n’est pas sans issue. Le cabinet JULLIAN HAYOTTE – AVOCAT vous présente les solutions, de la plus simple à la plus contraignante.

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Nul n’est tenu de rester dans l’indivision

Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision : le bien appartient à tous, et sa vente suppose en principe l’accord de tous. Mais la loi pose un principe clair : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Un héritier ne peut donc pas bloquer indéfiniment la situation.

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1. Tenter d’abord une sortie amiable

✦ Proposer à l’héritier de racheter les parts des autres, ou lui racheter les siennes.

✦ Faire chiffrer la valeur du bien par une expertise ou par le notaire, pour sortir d’un désaccord sur le prix.

✦ Engager une négociation entre avocats, ou une médiation.

Cette étape est souvent la plus rapide et la moins coûteuse. Elle est aussi utile pour la suite : avant d’aller en justice, il faut pouvoir montrer qu’une solution amiable a été recherchée.

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2. Vendre à la majorité des deux tiers

Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits sur le bien peuvent faire part de leur intention de vendre devant un notaire (article 815-5-1 du Code civil). Le notaire en informe l’héritier opposé. S’il refuse ou ne répond pas dans le délai de trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères du bien, si elle ne porte pas une atteinte excessive à ses droits.

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3. L’autorisation du juge lorsque l’intérêt commun l’exige

Lorsque le refus met en péril l’intérêt de tous (bien qui se dégrade, charges impayées, offre d’achat qui risque d’être perdue), le président du tribunal judiciaire peut prendre les mesures urgentes nécessaires. Depuis la loi du 7 avril 2026, il peut expressément autoriser un héritier à conclure seul la vente d’un bien indivis (article 815-6 du Code civil).

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4. Demander le partage judiciaire

Si aucun accord n’est possible, chaque héritier peut demander au tribunal judiciaire d’ordonner le partage de la succession. Le juge désigne un notaire, qui établit les comptes entre héritiers. Lorsque le bien ne peut pas être partagé en nature, sa vente aux enchères (licitation) peut être ordonnée. La loi du 7 avril 2026 a réécrit les règles du partage judiciaire (articles 840 et 841 du Code civil) ; certaines d’entre elles entreront en vigueur avec un décret d’application.

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L’héritier qui occupe le bien doit une indemnité

Souvent, l’héritier qui refuse de vendre occupe lui-même le bien. Il doit alors une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9 du Code civil), qui peut être réclamée sur les cinq dernières années (article 815-10). Cet argument pèse souvent dans la négociation.

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Le rôle du cabinet

✦ Analyser votre situation : part de chacun, valeur du bien, occupation, documents de la succession.

✦ Rechercher une issue amiable : courriers, négociation, médiation.

✦ Engager la procédure adaptée : vente aux deux tiers, autorisation du juge ou partage judiciaire.

✦ Coordonner l’ensemble avec le notaire chargé de la succession.

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Un héritier bloque la vente ?

Le cabinet analyse votre situation et vous propose une stratégie claire. Rendez-vous au cabinet (20 rue de Vintimille, Paris 9e), par téléphone ou en visio ; déplacements partout en France.

Lire aussi : Succession bloquée par un héritier : que faire ?

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Ces informations sont générales et ne remplacent pas une consultation adaptée à votre situation.